Вот и сказке финиш

Елена Зубова

Чтобы гасить долгосрочные ипотечные кредиты, заемщики в странах Балтии набирают овердрафты и потребительские кредиты. Рано или поздно такие конструкции рушатся

Бум на рынках недвижимости стран Балтии подошел к концу. Тому, кто не успел заработать на перепродажах, придется подождать. Эксперты пророчат длительный спад не только в этом сегменте, но и в экономике в целом.

Не прошло и двух месяцев с момента публикации материала "Пора остудиться" ("Эксперт С-З" №34 от 17 сентября 2007 года), как процесс перегрева на рынке жилья вышел из-под контроля.

На протяжении нескольких лет мы имели возможность наблюдать (некоторые - с завистью), как растут цены на прибалтийскую недвижимость и как местным жителям становится все проще получать на весьма мягких условиях ипотечные кредиты. Теперь рост цен в странах Балтии признан чрезмерным, а их падение - закономерным.

В настоящее время аналитики признают лидером падающего рынка недвижимости Эстонию, где цены в течение года снизились примерно на 10%, при том, что в прошлом году они выросли почти на 54% (максимальные показатели в мире). В нынешнем году все ожидали еще более серьезного ценового всплеска - плюс 100%.

В Латвии также отслеживается спад цен. В сентябре цены на типовое жилье упали на 2%, в октябре - на 1,3%, всего с начала года - на 8−10%. При этом цены на рижскую недвижимость были аналогичны петербургским, а на Рижском взморье - в два-три раза выше. Ситуация в Литве менее печальна: рост цен на недвижимость прекратился, спада пока не случилось. Собственно, и рост был не столь угрожающим, как в Эстонии и Латвии. Кроме цен снижается количество сделок, и растет объем предложения. В Латвии отслеживается характерная примета падающего рынка - большое количество однокомнатных квартир в объеме предложения.

С чего бы это?

Эксперты называют много причин, которые негативно повлияли на рынок недвижимости стран Балтии. Например, подорожание товаров и услуг. По данным статистической службы Eurostat, за период с сентября 2006 года по сентябрь 2007−го Латвия, Литва и Эстония выступили лидерами по многим показателям (транспортные расходы, коммунальные платежи и т.д.).

Безусловно, негативную роль сыграли плавающие ставки: они выросли в странах Балтии, как и во всей еврозоне.

Однако главным тормозом СпеЦы считают ипотечное кредитование. Для бывших советских граждан жить в долг оказалось сложно. Банки сделали кредиты чрезмерно доступными. Например, в Латвии сверх ставки RIGIBOR, LIBOR или EURIBOR резиденты платили 0,7−2%. Кроме того, заемщики получили право гасить только проценты по кредиту, а тело кредита завещать потомкам.

По данным SEB Vilniaus bankаs, в Литве из-за роста цен средний срок кредитов увеличился с 18 до 29 лет, максимальный - до 50 лет. В результате даже в условиях двукратного увеличения цен за последние три года за квартиру стоимостью 100 тыс. евро нужно платить менее 40 евро в месяц.

В Эстонии ипотека стала незаменимым "строительным материалом". В процессе сооружения индивидуального дома заемщик мог несколько раз переоценить незавершенку. Поскольку цены на недвижимость росли, банк каждый раз давал дополнительный кредит.

Основная проблема латвийского рынка недвижимости, по мнению председателя правления риэлторской фирмы Latio Эдгарса Шинаса, - в недоступности жилья: "Жилье стало менее доступным. Грубо говоря, вдвое. Это не значит, что покупателей перестала интересовать недвижимость, просто упала покупательная способность".

Некоторые аналитики полагают, что латвийский рынок недвижимости тормозит из-за предпринятых правительством мер по борьбе с инфляцией, в частности ужесточились условия ипотечного кредитования.

Не перевелись еще

Несмотря на неуверенную ситуацию, заемщики в странах Балтии не перевелись. По данным Литовской банковской ассоциации, совокупный объем кредитов в конце июля составил 19,82 млрд литов (8,1 млрд долларов) - на 5,1 млрд литов (34,7%) больше, чем в конце 2006 года. Большая часть - ипотечные кредиты (13,37 млрд литов, или 5,5 млрд долларов).

В Латвии при дефиците платежного баланса в 30% от ВВП на момент, покуда правительство ввело кредитные ограничения, населению было выдано займов на 4,2 млрд латов (8,4 млрд долларов), а на намеднишний день - 4,4 млрд латов (8,8 млрд долларов).

По данным Банка Эстонии, совокупный объем кредитных и лизинговых портфелей банков к концу июня 2007 года составил 232 млрд крон (21 млрд долларов). При этом в большинстве случаев зкрасногом выступала недвижимость. Под нее банки выдавали любые кредиты. Она стала инструментом увеличения кредитной массы. Количество взятых под залог недвижимости потребительских кредитов в 2006 году выросло на 290%.

Теперь появилась проблема невозвратов. В Эстонии количество объектов недвижимости с невыплаченной ипотекой увеличилось в десять раз по сравнению с прошлым годом. По приблизительным оценкам, граждане-банкроты задолжали латвийским банкам 553,1 млн латов. При этом растет количество двойных должников - тех, кто имеет обязательства сразу по нескольким кредитам. Короткие деньги заемщики берут, чтобы расплатиться по длинным кредитам.

Надежды питают

Даже местные бизнесмены не в состоянии предсказать, что будет с прибалтийским рынком недвижимости в ближайшее время. Представитель фирмы Newsec в странах Балтии Олев Майт Макк полагает, что рынки недвижимости Латвии и Эстонии весной 2008 года ожидает стагнация. По словам члена правления фирмы по реализации недвижимости Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана (Эстония), "одни думают, что кризис на рынке недвижимости в Эстонии уже миновал, другие ожидают краха рынка".

Санкт-Петербург

В подготовке статьи принимали участие Вячеслав Иванов (Таллин), Юрий Гуральник (Рига)

Keywords: