Сити вместо промзоны
Нелли Крамчанинова (обозреватель журнала Building Business специально для журнала "Эксперт Украина"), Алена Кирьякова
Освоение промышленных зон с выносом предприятий за черту города - дело хлопотное и дорогое. Но интерес инвесторов к промзонам в свете возможных прибылей от освоения столичных площадок остается очень высоким
 |
|
Фото: Александр Зубко |
"Киеву давно необходимо расстаться с промышленными предприятиями, которые разорились или работаютFacebook скрестят с Second Life в полсилы. Даже в центре города простаивают огромные площади. Тогда как на этой земле можно строить жилье, офисы и торгово-развлекательные центры, - считает президент ассоциации риэлтеров Украины Александр Бондаренко. - Так, в одном из центральных районов столицы - на Печерске - расположен завод "Радар". Недалеко от него, в общежитии, в стесненных условиях живут рабочие, приехавшие в Киев лет пятнадцать назад из сел и небольших городов. Одновременно с переносом предприятий нужно возводить социальное жилье, развивать инфраструктуру, к примеру, строить торговые центры, тем самым создавая рабочие места для жителей области."
По данным агентства недвижимости "Полесье", промышленные объекты занимают четверть территории Киева. Сейчас в столице насчитывается около десятка крупных промзон, производственные мощности которых необходимо вынести за пределы города. В частности, речь идет о Теличке, территории на Куреневке, Подоле, Рыбальском полуострове и Петровке. До 2020 года столичная власть собирается перепрофилировать восемь и вынести или ликвидировать сорок убыточных и экологически вредных предприятий, освободив 120 гектаров земли.
Теличка-сити
Появление промышленных зон в Киеве регламентировалось еще генеральным планом застройки столицы от 1964 года. Территории под них выделялись комплексно: под промобъекты отводили целые районы, где возводились сразу несколько предприятий, а также прокладывалась система коммуникаций. Как правило, такие заводы выпускали точную технику для нужд военно-промышленного комплекса Советского Союза. После развала СССР многие из них, оставшись без государственных заказов, пришли в упадок. Некоторые переориентировались на выпуск конкурентоспособной конверсионной продукции, но большинство предприятий стали зарабатывать, сдавая в аренду частникам свои площади, а то и вовсе распродавая землю, на которой расположены.
В столице постоянно растет дефицит свободной земли, в результате ее стоимость с каждым годом увеличивается на 50-60%. Уплотняется застройка, поскольку площадок под строительство становится все меньше. В то же время, среднее промышленное предприятие - это 20-50 тыс. кв. м площадей, расположенных на территории от 5 до 10 гектаров. Их освоение даст городу новые строительные площадки, что поспособствует снижению нынешних неподъемных цен на недвижимость.
Архитекторы не один год занимаются разработкой проектов по освоению промышленных зон Киева. Одной из самых крупных столичных промзон, раскинувшейся на 200 гектарах, является Теличка. По генплану, до 2020 года эта территория должна быть перепрофилирована в общественно-деловой центр столицы. В 2005−м свое видение возможного развития Телички представили студенты-дипломники Высшей школы городского дизайна Гарвардского университета. К разработке концепции создания "нового современного центра развития города" их привлекла инвестиционная компания "ХХ Век". Это мероприятие было своеобразной PR-акцией компании, которая тем самым продемонстрировала свою заинтересованность в отдельных проектах по строительству жилой и коммерческой недвижимости в промзоне. Но работа гарвардских студентов не заинтересовала киевских градостроителей. Вместо этого около года назад они утвердили собственный проект, согласно которому преобразования затронут только часть промозоны - Нижнюю Теличку. Там предполагается построить выставочные и бизнес-центры , магазины, клубы, спорткомплексы, школы и гостиницы. Общая площадь сооружений составит около 1,6 млн кв. м. Прибрежная промзона преобразится в зону отдыха: здесь разобьют парки. Жилых домов в Нижней Теличке не будет, зато появятся паркинги на десять с половиной тысяч авто. Проектировщики обещают, что это позволит частично решить проблему автомобильных пробок, поскольку паркинги смогут играть роль перехватывающих стоянок, а добраться в центр города можно будет на метро, тем более что Сырецко-Печерская линия проходит совсем рядом.
Предварительная смета, необходимая для преображения Нижней Телички, - 60 млрд гривен. По мнению начальника коммунального предприятия "Центр градостроительства и архитектуры" Сергея Броневицкого, вынос промышленных предприятий из промзоны на Теличке (согласно инвентаризации, их там около двух десятков) и освоение ее территорий обойдется городу в семь-одиннадцать миллиардов долларов.
Механизм не отработан
Разработанный архитекторами проект предусматривает комплексное развитие территорий, находящихся под промышленными объектами. Однако желание чиновников не всегда совпадает с потребностями инвесторов, для которых главное - быстрая окупаемость и доходность проекта. С точки зрения городских властей участие частного капитала в реконструкции промзон должно выглядеть следующим образом: инвестор договаривается об условиях выноса завода (организации производства в другом месте, сохранении рабочих мест, выплате компенсаций, пр.) и согласовывает с властями планы по дальнейшему использованию земельного участка. Однако на самом деле все происходит иначе. Дело в том, что большая часть промышленных предприятий городу не принадлежит - это частная или государственная собственность. В результате возникают противоречия между собственником земли - муниципалитетом - и владельцами строения. "Земля, на которой расположены заводы, уже распродана нескольким компаниям. Чтобы провести комплексную застройку, необходимо договориться с несколькими собственниками и убедить их продать свой участок, а сделать это непросто, - говорит проект-менеджер компании DEOL Partners Вячеслав Собуцкий. - К примеру, в центре Киева продается территория с производственными и административными корпусами бывшего НИИ. Общая стоимость комплекса - сто миллионов долларов. При нынешней нестабильной политической ситуации не каждый иностранный девелопер согласится расстаться с такой крупной суммой. Поэтому собственники комплекса распродают его по частям."
 |
|
Фото: Александр Зубко |
Показательный пример - Петровка, где промышленные территории осваивают десятки различных инвесторов, которые не особо задумываются об их комплексном развитии. Здания бывших заводов там реконструировали в офисные или торговые центры. Все они находятся на территории промышленных объектов, которые брали городскую землю в долгосрочную аренду.
Сложности возникают и с владельцами предприятий. Так, в сентябре 2004 года заводами "Киевхимволокно", "Радар", "Арсенал" и "Большевик" заинтересовалась московская строительная компания "Баркли". Киевская горадминистрация даже подписала с москвичами соглашение о переносе этих объектов за черту города. Но затея так и не была реализована, поскольку предприятия находятся в госсобственности, и решение об их выносе должны принимать Министерство промышленной политики и Фонд государственного имущества, а не городские чиновники.
По словам Вячеслава Собуцкого, нередки случаи, когда при приватизации акции предприятия выкупает не только менеджмент завода, но и его рядовые работники. "Впоследствии такие распорошенные бумаги трудно найти. Часто речь идет даже не столько о выносе, сколько о сносе предприятия, которое никому не нужно ни в городе, ни за ним. Бывали случаи, когда на продажу выставлялось девяносто процентов акций акционерного общества, а собственников еще десяти процентов обнаружить так и не удавалось. Такие предприятия выкупаются очень редко. Инвесторам не нужны проблемы: а вдруг эти собственники когда-нибудь объявятся и начнут предъявлять девелоперу претензии", - рассказывает Собуцкий.
Если собственник предприятия и городские власти не достигнут взаимопонимания по поводу формы и размера компенсации, то вопрос может быть урегулирован в судебном порядке. Эта норма прописана в Земельном кодексе. Вместе с тем, сопротивляться желанию города собственникам заводской недвижимости будет все сложнее. Так, 27 апреля 2007 года Верховная Рада приняла за основу закон о принудительном изъятии земельных участков для общественных потребностей. Документ предполагает выкуп или замену земельных участков муниципальными или государственными властями на равноценные. Если закон будет окончательно утвержден, вопрос законодательного обеспечения процесса выноса промзон из города во многом будет решен.
Вместо завода - элитное жилье
Превращение фабрик в деловые или жилые кварталы - подход вполне западный. В США и Европе престижно жить в квартире, устроенной, скажем, в бывшем ткацком цеху. Застройщики оставляют высокие потолки, металлические балки, кирпичную кладку, панорамные окна. Жить в квартире площадью от 500 до 1000 кв. м и минимальным количеством перегородок между комнатами могут себе позволить только очень состоятельные люди. Цена одного квадратного метра в бывшем цеху колеблется от 3 тыс. долларов в восточноевропейских столицах до 15 тыс. в Нью-Йорке и Лондоне - это в несколько раз выше среднерыночной стоимости жилья. В России тоже решили обратиться к зарубежному опыту: несколько подобных проектов на базе небольших предприятий, чья деятельность некогда была связана с легкой или пищевой промышленностью, уже реализованы в центре Москвы. Кроме того, правительство российской столицы намерено отдать под строительство муниципальных домов две тысячи гектаров промзон. На этой территории можно построить 50 млн кв. м жилья, общая себестоимость которого составит около 50 млрд долларов. К 2020 году из 20 тыс. гектаров московских промзон шесть будут отданы под жилье и офисы.
 |
|
Фото: Александр Зубко |
На Западе часто прибегают к ликвидации промзон. Так, в 1981 году была учреждена Лондонская корпорация по развитию Докленда. Ее задачей стало превратить восемь с половиной квадратных миль полуразрушенных доков в престижный деловой район Лондона Кэнери Уорф. В 1982-1990 годах в Докленде построили 20 км новой канализационной системы, две крупные насосные станции. В 1990−м там начала функционировать система городского рельсового транспорта облегченного типа. Создание удобной транспортной инфраструктуры способствовало превращению заброшенного района со старой инфраструктурой в престижный жилой и коммерческий центр. Сейчас Докленд, а не Сити - главный деловой район британской столицы. Деловой центр Дефанс в Париже ныне представляет собой гигантскую платформу: магазины, паркинги, метро, железная дорога и офисные здания. Начиная с 1964 года, там построили 45 зданий, которые заняли 650 крупных фирм, банков и страховых компаний. В Амстердаме власти освободили 15 тыс. гектаров земли под строительство жилой и коммерческой недвижимости в районе портов Eihaven и Central Station, в Стокгольме в 1996 году была запущена двадцатилетняя программа по превращению портовых зон в жилые кварталы.
Условия для партнерства
В генплане развития Киева для выноса промзон предусмотрено как минимум 825 гектаров в пригородной зоне: в Вышгородском районе - 145, в районе села Ходосеевка - 255, села Гатное - 260, аэродрома "Чайка" - 165 гектаров. Руководители киевских предприятий не против переезда, но только в том случае, если затраты на это им компенсируют город или инвестор. К тому же необходимо заранее подготовить участки для размещения производственных площадей. В том числе подвести коммуникации, построить корпуса, склады. Кроме того, отсутствие в области необходимой инфраструктуры увеличивает финансовую нагрузку на инвестора и продлевает срок окупаемости объекта. Отечественные застройщики брать на себя дополнительные расходы не хотят, а ликвидация промзон в Киеве предполагает работу на длительную перспективу.
Переезд для промзоны уровня Телички в зависимости от количества переезжающих предприятий, потребностей в инфраструктуре и стоимости земель может обойтись в более чем 13 млрд долларов. Освоить эту сумму одному инвестору не под силу, поэтому, чтобы переформатирования такую крупную промышленную территорию, необходимо создать консорциум, в который вошли бы все заинтересованные в скорейшем строительстве стороны: государство, городская власть, иностранный и отечественный бизнес. Для этого нужна комплексная государственная программа по выносу и освоению промышленных зон, четко прописанный генеральный план развития города, а также прозрачная процедура распределения земли. Бизнесмены готовы участвовать в освоении промзон, но на взаимовыгодной основе. Для этого необходимо равномерно распределять нагрузку (к примеру, строительство социального жилья в отдаленных районах города) на инвесторов и привлекать заинтересованный в отечественной промышленной недвижимости иностранный капитал.
Однако реализовать все намеченное городским властям вряд ли удастся, по крайней мере, сделать это в намеченные сроки будет сложно. Причина - бюрократические проволочки при утверждении проектов Градостроительным советом, а также непрозрачное распределение земельных участков. Поэтому генеральный план развития столицы, согласно которому окончательный вынос предприятий и освоение освободившихся площадок намечен на 2020 год, останется нереализованным.
По материалам: http://expert.ru/printissues/ukraine/2007/25/promzony/
Опубликовано: 06 октября 2007
В отношении двух белорусских предприятий смягчены американские санкции - ИА REGNUM
РБК - РИА РосБизнесКонсалтинг В отношении двух белорусских предприятий смягчены американские санкции ИА REGNUM - Министерство финансов США на полгода смягчило экономические санкции в отношении двух белорусских предприятий - "Лакокраска" и "Полоцк-Стекловолокно". Об этом сообщается на официальном сайте ведомства. Согласно документу, американским гражданам разрешено сотрудничество с этими предприятиями до 2 марта 2009 года. В то же время собственность этих двух предприятий остается заблокированной в соответствии с американским правительственным распоряжением. Лидер Свободного профсоюза ОАО "Полоцк-Стекловолокно" ... США приостановили санкции против двух белорусских предприятий Белорусская оттепель США приостановили санкции в отношении двух предприятий из Белоруссии -