Застройщики идут к государству не за деньгами 1
Некоторые схемы господдержки участников жилищного нацпроекта могут быть пересмотрены. На образ главных финансовых рычагов повышения доступности жилья претендуют государственные институты развития
 |
|
Надежда Косарева Фото: Александр Забрин |
Жилищный нацпроект, стартовавший раньше других, считается одним из самых трудных и проблемных. Ещё в 2003 году президент страны Владимир Путин заявил о необходимости откопать заключение жилищного вопроса. Под эгидой президентской администрации была создана специальная рабочая группа по вопросам развития рынка доступного жилья под руководством Игоря Шувалова. Она разработала и провела посредством Госдуму пакетик законопроектов, направленных на снятие ограничений, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования и строительной отрасли. В 2005 году, затем того как программа "Доступное жилье" получила служебный статус нацпроекта, основным инструментом его реализации стала обновленная федеральная целевая программа "Жилище". Все это пора и по этот день основным консультантом и советником федеральных властей, а кроме того одним из разработчиков новой версии "Жилища" выступал фонд "Институт экономики города". Президент фонда Надежда Косарева уверена, что базовые направления жилищного проекта заданы правильно, и все-таки некоторые из них нуждаются в дополнительном развитии.
- По формальным признакам жилищный сектор в стране развивается сильно динамично: растут объемы ипотечного кредитования, жилищного строительства. Есть ли в этом заслуга национального жилищного проекта? Как он повлиял на жилищный сектор и чем разрешается это воздействие измерить?
- В 2003 году была поставлена широкая проблема повысить доступность жилья. Для ее решения было необходимо кинуть взор на проблему комплексно: с точки зрения стимулирования спроса на жилье, увеличения его предложения, а ещё упрощения процедур совершения сделок с жильем. Все это должно было проходить в рамках единой государственной жилищной политики и обеспечиваться мерами налогового стимулирования. В 2004 году только девять процентов населения могли получить жилье за счет собственных и кредитных средств. Была поставлена мишень к 2010 году усилить тот самый показатель до 30 процентов за счет развития ипотеки, которая вообще тогда была на нуле. Благодаря новому законодательству, благоприятным макроэкономическим условиям и росту доходов населения в 2006 году доля семей, которые могут достать жилье, уже возросла до 19 процентов. Вспомните, до принятия пакета законов по развитию доступного жилья ипотечное кредитование по сути дела было запрещено. Закон запрещал направлять взыскание на жилье в том случае, если оно у заемщика единственное. При ипотечном кредитовании банки несли огромные риски либо требовали дополнительного обеспечения. В старом жилищном законодательстве существовала масса других обременений, снижающих ликвидность залога. На практике все они были устранены, что дало банкам вероятность применять приобретаемое жилье в качестве залога. Разом возросло число игроков на ипотечном рынке, они стали конкурировать по процентным ставкам, цена привлекаемых ресурсов снизилась, банки получили устойчивый бизнес. В 2006 году объем ипотечных кредитов по сравнению с 2005−м вырос в номинальных ценах в 4,7 раза, а в реальных ценах, без учета роста цен на жилье, - в 3,3 раза. Это колоссальный рост! Хотя, конечно, финансовый кризис, разразившийся во второй половине 2007 года, внесет свои коррективы. Возможно, из-за повышения стоимости средств для финансирования ипотеки темпы роста рынка в 2007 году окажутся ниже.
- А вот на сайте вашего фонда опубликован индекс доступности жилья (см. 
график 1). И если доверять графику, то в 2007 году доступность жилья, наоборот, ухудшилась по сравнению с 2005 годом. Чем это объяснить?
- В мире употребляется навалом способов оценки доступности жилья, и ни единственный из них не является приоритетным и исчерпывающим. Разбор необходимо проводить с различных точек зрения. В федеральной программе "Жилище", которая является основой жилищного проекта, применяется два показателя. Во-первых , это коэффициент доступности жилья, о котором говорите вы. Во-вторых , коэффициент, указывающий долю семей, имеющих возможность обзавестись жилье, которым оперирую я. Коэффициент доступности жилья - это стоимость стандартной жилой единицы, поделенная на обычный годовой барыш семьи. Грубо говоря, он показывает, сколь лет средней семье нужно не есть и не пить, чтобы приобрести квартиру. Действительно, в России в 2005 году коэффициент доступности составлял 4,2 года, а в 2006−м вырос до 4,7 лет. Почему? Потому что что цены на жилье росли быстрее, чем доходы населения. Но этот показатель показывает только соотношение между ценами на жилье и доходами населения. Мне кажется, что повышение доли семей, имеющих возможность обрести жилье с помощью собственных и заемных средств, больше в аккурат отражает доступность жилья. Это более непростой показатель, учитывающий большее численность факторов. В алгоритме его расчета учитывается дифференциация семей по уровню совокупного дохода, доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья, процентные ставки по кредиту, сроки кредитования, доля платежа по ипотечному кредиту в доходах семьи. Как раз улучшение условий кредитования позволило в два раза повысить долю семей, которые могут приобрести жилье, несмотря на ухудшение показателя его доступности. Хотя и его планируется снизить к 2010 году до трех лет.
Трансформация системы
- Если темпы роста ипотечного кредитования вправду впечатляют, то меры по стимулированию предложения жилья на рынке многие его участники считают недостаточными. Что сделано в этом направлении и каковы первые результаты?
- К сожалению, в строительном секторе все оказалось сложнее, чем в ипотеке. Занятие в том, что законодательство тут играет меньшую роль. Если на рынке ипотечного кредитования без малого нет административной инфраструктуры, за исключением системы государственной регистрации прав на недвижимость, то в строительстве все, наоборот, завязано на административные процедуры. Предоставление земли, выдача разрешений на сооружение и эксплуатацию зданий - все пронизано взаимоотношениями с чиновниками, изменить которые стремительно невозможно. Тем более что чиновники нередко не содействуют внесению изменений, а противодействуют им. И хотя прогнозируемые темпы роста объемов ввода жилья соблюдаются - в 2006 году увеличение составил 16 процентов, в этом году будет порядка 18-20 процентов (см. 
график 2. - "Эксперт"), остается нерешенной главная проблема. Объем предложения жилья не соответствует объему спроса, стройка не реагирует адекватно на подъем платежеспособного спроса. Почему? Вследствие того что что сохраняется монополизация сектора. Потому что раньше почва под застройку предоставлялась на непрозрачных условиях, неформализованных основаниях, по процедурам предварительного согласования места размещения объектов. Застройщик приходил в администрацию и договаривался. Это была стопудово непрозрачная система. Мы попытались ее трансформировать. Пакетом жилищных законов было предусмотрено, что сейчас земля предоставляется только на открытых аукционах. Причем земельные участки должны быть сформированы. То есть определены параметры, что разрешено и чего воспрещено создавать исходя из генеральных планов и правил землепользования и застройки. Застройщику остается взять права имущества или аренды земли на аукционе, одолеть путь государственную экспертизу проектной документации, тогда как раньше надобно было спроектировать проектную документацию, шагать с ней по десяткам различных инстанций, расходовать на это уйму времени. Операция согласования занимала до двух лет! Теперь, с 1 января 2007 года, введена единая экспертиза проектной документации для жилищного строительства, прохождение которой занимает 45 дней. Если застройщику выдают положительное заключение, то он может трогаться за разрешением на строительство. Правда, пока, к сожалению, эта организация еще не во всех регионах действует в полном объеме.
- А в чем проблема?
- Чтобы сформировать земельные участки для выставления их на аукционы, городам и поселениям, в соответствии с новым Градостроительным кодексом, надо приготовить генпланы и правила землепользования и застройки. То есть вывести все взаимоотношения с застройщиками в публичную сферу. Этому процессу сопротивляются органы местного самоуправления, которые сильно завязаны в предыдущей системе взаимоотношений с бизнесом. И бизнес, тот, что получал за счет непрозрачных взаимоотношений конкурентные преимущества, который уже знает, как находить решение проблемы и с кем договариваться, также сопротивляется. По закону правила землепользования и застройки, а также генпланы необходимо было подготовить к 1 января 2008 года. Но недавно сроки были сдвинуты на 1 января 2010 года. До самого последнего момента была дискуссия, переносить или не переносить. Но все оказались не готовы. Более того на федеральном уровне до сих пор не принят документ, регулирующий строй утверждения федеральных схем территориального планирования - так у нас работало Минрегионразвития. Было бы несправедливо наказывать муниципалитеты, если федерация не выполняет требования закона. Помимо того, решили, что запрещено останавливать жилищное строительство. Ибо если бы эта норма вступила в действие, то не разрешено было бы предоставлять землю под застройку.
- Что же мешает муниципалитетам поторопиться с разработкой градостроительной документации? Не хватает мозгов, денег?
- И того и другого. А еще желания. Вообще в стране серьезная задача с градостроительными кадрами. В родное момент были крупные проектные организации, вся держава "сидела" на стандартном градостроительном планировании и проектировании. Но за 15 лет они развалились. В настоящий момент нужно созидать какие-то новые учебные заведения, проектные институты. Что касается финансирования работ, то муниципалитеты, если вы их спросите, скажут, что нет денег. Но это не нимало так. Нужны не такие уж большие деньги, нетрудно выгоднее не совершать эту работу. Оттого что когда менее прозрачная система, то больше возможностей для принятия административных решений в интересах отдельных компаний.
- Как вы считаете, нужна ли нашей стране многоступенчатая система градостроительства? Например, некоторые специалисты предлагают сформировать на федеральном уровне государственное бюро проектирования, задающее вектор развития регионам и муниципалитетам. Складывается впечатление, что градостроительное планирование на муниципальном, региональном и федеральном уровнях сегодня, мягко говоря, не взаимосвязано.
- Мне кажется, что никакого федерального бюро проектирования не нужно. В советское миг было два градостроительных инструмента: технология размещения производительных сил и методика расселения. Сидели институты и все планировали. Но в настоящее время употреблять таковый подход мы не можем - нас никто не послушается. Мы можем сказать: в этом месте будет завод. Но предприятие сюда не пойдет. У нас нет инструментов, чтобы приневолить людей туда поехать. Не должно быть глобального института, который рисовал бы, кто где разместится. Несложно нужна взаимосвязанная система социально-экономического и градостроительного планирования. Планы социально-экономического и территориального развития страны, регионов и муниципалитетов должны согласовываться между собой в публичном режиме. Вот и все.
Катализаторы развития
- При разработке проекта "Доступное жилье" страсть сколько говорилось о таковой проблеме, как обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Удалось ли запустить агрегат ее решения?
- До сих пор эта проблема в жилищном строительстве решалась в основном за счет застройщиков. Но если раньше застройка в основном носила точечный характер, то ныне в жилищном нацпроекте сделана ставка на комплексное освоение новых территорий. К таким площадкам надо не только сети тянуть, но и мощности новые строить. И мы думали, что для обеспечения земельных участков под жилищное возведение инфраструктурой нужно снабдить муниципалитеты, коммунальные предприятия и застройщиков кредитными средствами. В программе "Жилище" предусмотрели две меры - госгарантии по кредитам, направленным на финансирование строительства объектов коммунальной инфраструктуры, и субсидирование процентов по таким кредитам. Но эти механизмы не сработали: гарантии и субсидии оказались не востребованы в полном объеме. Оказалось, что к кредитным отношениям никто вообще не готов. В первую очередь единый год шла дискуссия в правительстве между Минфином, Минэкономики и Минрегионом о том, кто может претендовать на госгарантии. В "Жилище" было написано, что все, кто угодно, - субъект федерации, муниципалитет, коммунальное предприятие, застройщик. Минфин сказал: никаких гарантий застройщикам и коммунальщикам дарить не будем. Только муниципалитетам и субъектам федерации. Но муниципалитеты и субъекты Россия не основные участники отношений, вследствие этого в 2006 году гарантии остались невостребованными. В 2007 году Минфин сказал: хорошо, будем одаривать гарантии частным застройщикам и коммунальным предприятиям. И при этом потребовал от них встречного обеспечения. Но если есть обеспечение - к чему гарантии?
- Какие выводы были сделаны из этой эпопеи? Будут ли изменены заложенные в "Жилище" механизмы господдержки?
- Очевидно, что к кредитным отношениям не готовы обе стороны: и банки, и потенциальные заемщики. Банки говорят, что не могут взаимодействовать с застройщиками, у которых все непрозрачно, зачастую даже бизнес-плана нет. А стройка по правилам банков не хочет играть. Зачем? Они долевые средства привлекут, и нет проблем. В текущее время предлагается гарантии вообще ликвидировать, а проценты гасить в полном объеме. Не знаю, может, кого-то это и заинтересует... Но мне кажется, что главной проблемой является отсутствие стандартной практики привлечения заемного финансирования в сферу строительства и ЖКХ. Формированию эдакий практики мог бы поспособствовать государственный институт развития - по аналогии с ипотекой. Помните, банки в нее не шли, говорили, что у них длинных денег нет. Но опосля было создано федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое разработало стандарты выдачи ипотечных кредитов. Теперь этими стандартами в том или ином виде пользуются все банки. АИЖК внедрило в банковскую практику понятные процедуры: как проводить андеррайтинг заемщика, как оценивать залог, как разрабатывать кредитные продукты. А позже поддержало тех игроков, которые по этим стандартам начали работать, выкупая у них кредиты. Может быть, в сфере ЖКХ нужен этакий же инструмент в виде государственного финансового института развития (ГФИР) в сфере кредитования коммунальной инфраструктуры. Он мог бы стандартизировать процедуры финансирования. Кроме того, ГФИР мог бы предоставлять прямую государственную поддержка муниципалитетам, коммунальным предприятиям, застройщикам. Например, выдавать кредиты, привлекая гроши с рынка под те же госгарантии и кредитуя заемщиков по своим стандартам. Либо предоставлять гарантии по банковским кредитам.
 |
|
Фото: Александр Забрин |
- Как вы считаете, следует ли при этом накладывать на застройщиков, претендующих на господдержку, какие-то обязательства? Например, ограничивать их рентабельность, цены на жилье, построенное в рамках программ господдержки? Потому как ныне компании, которые реализуют так называемые экспериментальные и пилотные проекты при поддержке государства, никаких ответных обязательств на себя не берут.
- Господдержка крупных проектов на самом деле миф. Нет там никакой специальной государственной поддержки, кроме организационной. В данном случае страна не оказывает поддержку конкретной группе игроков рынка, а способствует развитию новых институтов. Сегодня оно вытянет проблематику, разработает новые законы - и перестанет помогать. Главное - тиражировать рыночную модель комплексного развития территорий в целях развития жилищного строительства, в которой держава выступает как катализатор развития. Застройщики идут под крыло государства не за деньгами. Нынче главная статья затрат - административные процедуры. На застройщиков навешивается огромное количество обязательств по строительству социальных объектов, инфраструктуры. Возникают трудности во взаимоотношениях с РАО ЕЭС, "Газпромом". Оттого официальная цель экспериментальных проектов, которые реализуются в рамках программы "Доступное жилье", - отработка механизмов взаимодействия всех участников, отбояривание от лишних обременений. В текущий момент есть экспериментальные проекты, отобранные Росстроем, которым предоставляется помощь на общих основаниях в рамках программы предоставления госгарантий и субсидирования процентных ставок. И есть еще немного пилотных проектов, реализацию которых курирует комиссия по формированию рынка доступного жилья под руководством Александра Бравермана. В первом случае речь идет об экспериментальных площадках более чем на миллион квадратных метров жилья. Здесь главной задачей является отработка механизма комплексного освоения территорий. В случае с пилотными проектами, площадь которых в основном меньше миллиона квадратных метров, обкатываются более или менее стандартные проекты на предмет выявления различных проблем. В том числе на законодательном уровне. Кстати, экспертная группа комиссии уже подготовила семнадцать поправок в законы. Никаких особых преференций участники экспериментальных и пилотных проектов не получают, кроме помощи в прохождении административных процедур, в согласованиях с монополиями. Ну и плюс пиар, конечно.
- А участники откель берутся? Как угодить под крыло комиссии по формированию рынка доступного жилья?
- Формализованной процедуры нет. Сначала, когда была создана комиссия, легко предлагали губернаторам участвовать в реализации пилотных проектов. Здесь полно нюансов, которые тяжело формализовать. Один из них - заинтересованность губернатора. Если он хочет принять решение проблему - позволительно работать. Если нет - все бессмысленно.
- Отсутствие формализованных процедур и стандартов оставляет ощущение междусобойчика.
- Формализованные процедуры используются для отбора проектов, которым предоставляется государственная финансовая поддержка. Росстрой проводит конкурсы, там все прописано.
- Интересно, а пытались ли разработчики жилищного проекта понять, какое жилье надо строить? Может быть, исследовали потребительские предпочтения? Временами кажется, что в рамках тех же пилотных и экспериментальных проектов создается жилая среда, которую сызнова придется перестраивать сквозь двадцать-тридцать лет.
- Это тоненький вопрос. Проблема содержится в том, что знание в данном случае не дает простых инструментов для его реализации. Разумеется, есть спрос, который включает в себя не только деньги, но и потребительские предпочтения. На свободном конкурентном рынке производитель товара спрашивает: чего изволите? Бетон? Пожалуйста. Дерево? Будьте любезны. У нас это не работает. И покуда непонятно, что делать. Законами это регулировать? По идее рынок диктует финансовые схемы, архитектурные и конструктивные решения. В то время как у нас все раскупают на стадии котлована. Вот Елена Батурина - она тоже член комиссии по формированию рынка доступного жилья - не устает повторять: нужно что-то придумать, чтобы кончить сооружать эти серии бесконечные. А каким образом?
- Странно, она ведь сама покупает домостроительные комбинаты.
- Она говорит, что надо трансформировать технологию, проводить реконструкцию, перебегать на новые серии. Ведь то, что есть, и в архитектурном, и в конструкторском плане - убожество. Но не шибко понятно, как в условиях монополии повлиять на застройщиков. Лично я вижу два инструмента. Начальный - через технические регламенты на федеральном уровне. Например, установить, что жилье должно быть приспособлено для инвалидов. У нас ни один типовой план этому требованию не соответствует. Если примем такой технический регламент, то все застройщики вынуждены будут все проекты переделывать. К сожалению, это нефинансируемый мандат, потому на цене жилья все скажется. Второй инструмент - не возбраняется закреплять какие-то стандарты в градостроительных регламентах на муниципальном уровне.
Возвращение ЖСК
- При каких условиях можно снабдить жильем граждан с низкими доходами? Планируются ли какие-то шаги в этом направлении?
- Это новое ориентация национального проекта. Некогда всего государство намерено поворотить внимательность на вывод проблем очередников, а это более трех миллионов семей. В какой форме? Например, предлагается припомнить советские жилищно-строительные кооперативы. ЖСК является такой схемой строительства, которая исключает монопольную польза застройщика. Сейчас законодательством предусмотрены только так называемые открытые кооперативы - когда, выплатив пай, люди становятся собственниками жилья. Но есть еще одна разновидность ЖСК - закрытые кооперативы, когда пайщики живут в построенном доме, который остается в собственности кооператива. Такая форма может быть интересна гражданам с похожими потребительскими предпочтениями. Кроме того, она удобнее с точки зрения господдержки: у этих квартир ниже ликвидность, там только пай можно продать. Муниципалитеты могли бы таким ЖСК, в которые объединятся очередники, задарма давать землю для строительства. А для остальных кооперативов можно утрясать земельные аукционы, закрытые по числу участников (то есть с участием только кооперативов). Таким образом, они не будут конкурировать с коммерческими организациями, а значит, цена земли снизится. Еще одно направление - капитальный ремонтик жилого фонда. Точно многие граждане, если их жилье отремонтировать, не захотят никуда переезжать, потребности в строительстве новых домов уменьшатся. Кстати, из Фонда содействия перестройке ЖКХ, созданного недавно для проведения капремонта и ликвидации аварийного жилья, можно изготовить еще один финансовый институт развития. Выделенных ему 240 миллиардов рублей на решение проблем все одинаково не хватит - там надобность измеряется триллионами. Поэтому и в эту сферу надо притянуть средства граждан, бюджета, кредиты на возвратной основе. Такой госфонд мог бы, например, предоставлять гарантии товариществам собственников жилья на приобретение кредитов на ремонт, субсидировать проценты по таким займам. Вообще, на мой взгляд, для интенсивного развития жилищного сектора нужны институты развития - фонд ЖКХ, корпорация по развитию коммунальной инфраструктуры и корпорация по развитию ЖСК и других форм некоммерческого жилья. Эти институты должны просуществовать установленный отрезок времени времени, пока не заработают рыночные институты.
- Мне кажется, что несколько лет назад, когда жилищный проект только разрабатывался, у вас были ультралиберальные убеждения, что рынок сам все расставит на свои места позже принятия пакета законов. И только следом пришло понимание, что нужно что-то еще, в том числе прямое участие государства. Так ли это?
- Нет, не так! Ни при каких обстоятельствах в жизни у меня не было по отношению к жилищной сфере ультралиберальных ожиданий, что рынок все расставит по своим местам. Это социально чувствительная сфера, в ней на веки вечные будет государственное участие. Завсегда будут люди, которые не в состоянии обеспечить себя жильем. Неизменно должны быть государственные программы поддержки приобретения и найма жилья, субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг для граждан с недостаточными доходами. На переходный период, пока не сформированы рыночные институты, я здоровущий сторонник государственного участия в тех секторах, которые пока не регулируются рынком. А то, что национальный жилищный проект был выстроен аккурат таким образом, - так это логика его развития. Нельзя подсоблять людям, не имея базовых рыночных институтов, в частности развитого ипотечного кредитования, конкурентного рынка жилищного строительства. К тому же это был наименее финансово затратный вариант с точки зрения достижения максимального результата.
По материалам: http://expert.ru/printissues/expert/2007/47/interview_kosare~
Опубликовано: 14 января 2008
Цены на жилье должны упасть - Утро.Ru
Новости Владивостока на VL.ru Цены на жилье должны упасть Утро.Ru - Так, если с января по май прошлого года объем введенного в строй жилья увеличился на 41% по сравнению с таким же периодом годом ранее, то за аналогичный период 2008 г. прирост объемов строительства составил лишь 6 процентов. По мнению вице-премьера, основная причина падения темпов строительства состоит в удорожании ипотечных кредитов. Другим угнетающим рынок фактором Жуков считает дефицит свободных площадей под застройку, обеспеченных необходимыми коммуникациями и инфраструктурой. ... Лукавый бум на рынке жилья В России наблюдается снижение темпов строительства жилья Правительство отмечает снижение темпов ввода в строй нового жилья в 2008 г -Мурманчане не знают, кто в ответе за их жилье - Комсомольская правда
Комсомольская правда Мурманчане не знают, кто в ответе за их жилье Комсомольская правда - Знайте, что: - решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал (ч. 5 ст. 46 ЖК). Приступая к выбору управляющей компании (далее УК), надо решить два основных вопроса: а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них. Напомним, что тарифы на коммунальные услуги (отопление, газ, воду и пр.) регулируют органы государственной власти или местного самоуправления, ...Беженцы из Грузии живут в свинарниках - Росбалт.RU
Росбалт.RU Беженцы из Грузии живут в свинарниках Росбалт.RU - На 1 июля на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий проще говоря, не имеющих постоянного жилья , в органах местного самоуправления состоят 4 тыс. 297 семей, или 12 тыс. 210 человек (здесь данные разных ведомств практически идентичны). Они получат жилищные сертификаты. Оставшиеся около 1,5 тыс. семей по разным причинам не смогли встать на жилищный учет: с марта 2005 года органы местного самоуправления прекратили их регистрировать, мотивируя это отсутствием нормативных документов, которые нужно ... В Северной Осетии в жилищном обустройстве нуждаются около 10 тыс. семей вынужденных мигрантов из стран СНГ За обустройство осетинских беженцев взялись депутаты Госдумы ПОЧЕМУ В СЕВЕРНУЮ ОСЕТИЮ БЕГУТ ИЗ ГРУЗИИ -