Капризы сегмента
Недавние надежды на гостиничный бум в Петербурге не оправдались. Однако оптимисты приводят аргументы в пользу усиления инвестиционной активности в этой сфере
 |
Недавнее открытие в Санкт-Петербурге трехзвездочной гостиницы Ibis St. Petersburg Moskovsky Vokzal стоимостью 20 млн долларов оказалось весьма знаковым событием. И не только потому, что это первый из пяти отелей, которые построит в Cеверной столице российская фирма "Кеско" в партнерстве с международным оператором Accor Group.
Торжественный ввод новой гостиницы с участием руководителей администрации города стал незаурядным событием еще и потому, что это первый большой отель (211 номеров), открывшийся в Петербурге за последние два года. Все это время гостиничный фонд Петербурга пополнялся лишь за счет создания небольшого количества мини-отелей. Между тем утвержденная Смольным Программа развития гостиничной инфраструктуры (важнейший элемент программы развития Петербурга как туристического центра) предусматривает к 2010 году увеличение количества гостиничных номеров в два раза - до 34 тыс., чтобы достичь среднеевропейского уровня - 14 номеров на 1 тыс. жителей.
Отмечая активные усилия сотрудников Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), курирующего "гостиничную тему", наблюдатели сомневаются, что к 2010 году удастся создать заявленный в программе объем номерного фонда. В силу объективной и практически неподвластной чиновникам ситуации на рынке недвижимости, гостиничного бума пока не предвидится. Хотя в ближайшие годы неизбежна положительная динамика инвестиций в гостиничную недвижимость и создание в Петербурге большого количества современных отелей (в том числе уже после 2010 года и в рамках стратегических проектов "Новая Голландия", "Балтийская жемчужина", "Морской фасад" и др.).
Отложенный бум
Гостиничный бум, ожидавшийся многими девелоперами, представителями туриндустрии и чиновниками еще в 2005 году, так и не стал реальностью (см. "Гостиничная лихорадка", "Эксперт С-З" №25 от 4 июля 2005 года). Действительно, из числа анонсированных проектов открылись четыре крупные гостиницы примерно по 200 номеров каждая (категории "четыре звезды" и "пять звезд"), с учетом же небольших отелей в 2005 году появилось дополнительно, по данным КИСП, 1013 номеров. Тогда ожидалось, что в 2006 году будут сданы 24 гостиницы, но, как отмечает начальник отдела по развитию инвестиционной привлекательности КИСП Алексей Павлович, были введены лишь девять гостиниц на 153 номера. В 2007 году открылись девять гостиниц на 524 номера. По информации КИСП, в 2008 году могут быть введены семь гостиниц на 874 номера. Но, по мнению экспертов, даже если тенденция к росту сохранится в 2009−2010 годах, запланированного администрацией ежегодного ввода 4−5 тыс. номеров, скорее всего, не будет.
Руководители КИСП между тем убеждены, что изменения, внесенные в 2006 году в Программу развития гостиничной инфраструктуры, дадут ощутимый эффект. Как подчеркивает Алексей Павлович, преференции, на которые обычно могут рассчитывать стратегические инвесторы, распространяются на все гостиничные проекты. Причем даже если объект недвижимости не входит в прилагаемый к программе Примерный адресный перечень, а найден самим инвестором, проект создания гостиницы будет пользоваться поддержкой города. КИСП как профильный комитет согласует проекты, а затем курирует прохождение документов через властные структуры и при необходимости включается в решение возникающих проблем.
Также КИСП вправе ходатайствовать перед губернатором о предоставлении объекта недвижимости целевым назначением. "Для проектов создания гостиниц предусматривается специальная инвестиционная оценка передаваемых объектов недвижимости, которая может быть в два раза ниже рыночной, - поясняет Алексей Павлович. - Для инвесторов это серьезный стимул, чтобы идти в гостиничные проекты".
Впрочем, как отмечает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb, практический эффект программы минимален: "Теоретически создан механизм снижения рыночной оценки объекта, но на деле, чтобы получить льготу, нужны такие административные ресурсы и возможности инвестора, что эти усилия могут потерять смысл".
Риски торможения
 |
Наблюдатели подтверждают, что КИСП стремится помогать инвесторам. "Действительно, сотрудники администрации, стимулируемые губернатором к активному развитию туризма, прорабатывают проекты гостиниц в ручном режиме и оказывают поддержку фактически любым из них, - констатирует вице-президент , директор Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии Сергей Корнеев. - Но администрация не может сделать больше, чем может сделать..."
В частности, действие программы ограничено, потому что почти все включенные в ее адресный перечень объекты недвижимости требуют освобождения от обременений. "Для большинства инвесторов одно из главных препятствий - получение пятна для застройки и необходимость самостоятельно, за свой счет заниматься "правовой очисткой" объекта, расселением собственников и арендаторов. Процедуру расселения вовлеченные стороны понимают по-разному , здесь нередки непреодолимые споры. Вот почему так трудно построить новую гостиницу в центре города", - говорит Владислав Мягков, менеджер отдела консультационных услуг по недвижимости фирмы "Эрнст энд Янг". Впрочем, СпеЦы КИСП и не утверждают, что получение объектов из адресного перечня (информация о них представлена на веб-площадке www.hotelinvest.ru) - оптимальное решение для инвестора. "Это примерный перечень, показывающий инвестору ориентиры, - говорит Павлович. - Примерно половина из 170 адресов была разобрана еще в 2004 году, после принятия программы, остающиеся же вольными объекты имеют серьезные обременения и пока не востребованы. Девелоперы, которые обращаются к нам за поддержкой гостиничных проектов, в основном сами находят объекты, в том числе на вторичном рынке".
Помимо решения имущественно-правовых вопросов есть целый набор факторов, задерживающих реализацию заявленных инвесторами проектов. Инертность развития рынка, по мнению экспертов, в значительной мере обусловлена тем, что согласования проектной документации длятся очень долго. "Предъявляются особые требования по безопасности гостиниц, условиям проживания, соблюдению санитарных норм и т.д., что существенно усложняет разработку и согласование проектов по сравнению с уже отработанной технологией создания бизнес-центров" , - говорит Корнеев. По словам Алексея Павловича, новые требования Градостроительного и Земельного кодексов РФ, ставшие неожиданностью для застройщиков, удлинили примерно на год получение разрешительных документов, в частности согласование проекта планировки. Тормозят реализацию гостиничных проектов в центре Петербурга проблемы с инженерно-энергетическим обеспечением строящихся объектов. Как отмечает Андрей Шарапов, генеральный директор ЗАО "Петербургские отели", отель "Амбассадор", построенный в 2004 году, открылся почти на полгода позже только из-за проблем с получением электрической мощности (само строительство гостиницы стоимостью около 30 млн долларов заняло всего 18 месяцев).
Распространенная причина задержек - смена собственников проекта или фирмы-оператора. Так, недавно в очередной раз сменился владелец гостиницы, строящейся на площади Островского, около Александринского театра. Когда сингапурская фирма Sampoerna, собиравшаяся сделать акцент на казино, вышла из проекта, он был скорректирован в сторону увеличения более чем на 30 номеров. Группа БСК продала недостроенную гостиницу на Васильевском острове, на набережной Макарова (предполагалось, что она будет введена в эксплуатацию еще в конце 2005 года). Проект фирмы "Гостиницы Алроса" на Большом проспекте Петроградской стороны затормозился из-за организационных проблем - этот отель также планировали открыть два года назад.
Нередко проекты приходится приостанавливать и переделывать под требования конкретного гостиничного оператора. "Наиболее распространенная баг инвестора - отсутствие на самых ранних стадиях проектирования, не говоря уже о строительстве, гостиничного оператора, который знает, какой турист будет приезжать и что ему требуется, - подчеркивает председатель КИСП Максим Соколов. - Это оборачивается для инвестора увеличением затрат на удовлетворение требований оператора, недополученным доходом, а в дальнейшем - снижением интереса к гостиничным проектам". Важность своевременного привлечения профессионального управляющего отмечают многие участники рынка недвижимости (см. "Эффект управления", "Эксперт С-З" №41 от 5 ноября 2007 года).
Проект может быть "заморожен", если девелопер намерен дождаться более благоприятной экономической конъюнктуры для строительства гостиниц. Если объект недвижимости не фигурирует в городской программе (она жестко закрепляет гостиничную функцию), то инвестор, проанализировав различные варианты использования пятна под застройку, вполне может сделать выбор в пользу строительства жилья, бизнес-центра , торгового комплекса.
Между тактикой и стратегией
Главное, что определяет активность инвесторов, - ситуация на рынке недвижимости. "Гостиничный сегмент недвижимости - самый труднопредсказуемый и низкодоходный, - констатирует Соколов. - Но я бы не стал называть его самым рискованным с точки зрения рынка, разве что риски по проекту могут расти за счет увеличения срока возврата инвестиций и инфляции. В целом сроки окупаемости гостиничных проектов не изменяются и составляют семь-восемь лет. Скорое насыщение сектора коммерческой недвижимости во всех форматах торговли уже очевидно, а гостиничный сегмент стратегически наиболее перспективен. Строительство гостиниц привлекательно, их явно не хватает - в сезон они работаютFacebook скрестят с Second Life с перегрузкой, на пределе возможностей. Хотя, может быть, в тактическом отношении инвесторам сейчас выгоднее заниматься проектами бизнес-центров - здесь и стопроцентная заполняемость, и легче управлять объектами".
Около трех лет назад многие эксперты, прогнозируя скорый гостиничный бум, ожидали, что доходность и сроки окупаемости проектов строительства гостиниц будут примерно такими же, как в других сегментах недвижимости. "Преждевременными оказались ожидания, что сегмент бизнес-центров , близкий к гостиничному по кругу инвесторов, технологиям, расположению объектов, насытится и начнется бурное развитие гостиничной недвижимости, - признает Корнеев. - Из-за ; дефицита мест для застройки в центре города и их высокой стоимости (это, по сути, главные сдерживающие факторы) при появлении пятна сразу возникает острая конкуренция между инвесторами, желающими строить бизнес-центры , элитное жилье или гостиницы. Если же это один инвестор, то он выбирает более доходную функцию".
Исходя из этих соображений пересмотрел свои планы генеральный директор ЗАО "Первая мебельная фабрика" Александр Шестаков, собиравшийся около двух лет назад в партнерстве с крупной петербургской турфирмой строить гостиницу на Петроградской набережной (на участке, освободившемся после перевода мебельного производства на окраину). "По нашему заказу СпеЦы просчитали эффективность использования участка под различные объекты, и мы все-таки решили строить бизнес-центр , а не гостиницу, - поясняет Шестаков. - Гостиницы - это весьма хворобный бизнес, связанный с проблемами сезонности и загрузки, у меня есть небольшая гостиница в центре города, и я это хорошо знаю. При этом мы видим, что город не очень много делает для развития туризма. В проект гостиницы нужно вкладывать примерно на 40% больше средств, чем в строительство бизнес-центра. А главное, в городе есть реальная потребность в бизнес-центрах класса "А", один из которых можно построить на Петроградской набережной".
Оценка возможностей
 |
Большой срок окупаемости проектов эксперты связывают прежде всего с высокими затратами на квадратный метр гостиничного объекта. "По соотношению затрат и доходности гостиничный сектор не является лидером в сфере доходной недвижимости. Хотя в успешных проектах отдача на вложенные средства может составлять 12−16%, - отмечает менеджер отдела консультационных услуг по недвижимости фирмы "Эрнст энд Янг" Екатерина Янут. - Инвестиции в гостиницы привлекательны для инвесторов, не ожидающих скорой окупаемости, но ориентированных на устойчивый поток доходов. Это обеспечивает стабильно работающей гостинице рыночную стоимость, значительно превышающую затраты на ее создание. Затраты же складываются не только из стоимости специального здания, но и из значительных расходов на современные системы централизованной вентиляции и кондиционирования всех помещений, водоподготовки, пожаротушения, меблировки номеров, их оснащение дорогостоящей мастерой, включая оборудование ресторана и баров. Нужно также учитывать затраты на запуск гостиницы - обучение перночные грезыала, проведение рекламной кампании".
Руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский обращает внимание на то, что в гостиницах, в отличие от бизнес-центров , большую часть площадей занимают служебные и технические помещения, холлы, а также бары и рестораны (которые сами по себе могут и не окупаться). По его словам, при строительстве бизнес-центра затраты составляют около 1,5 тыс. долларов на 1 кв. м и он окупается в среднем за пять лет, при строительстве гостиницы нужно вложить 4 тыс. долларов и более, а проект будет окупаться восемь-десять лет.
При всем том, по мнению Игоря Лучкова, коммерческая эффективность гостиничных проектов будет выглядеть для инвесторов более привлекательно, если ориентироваться не только на текущую окупаемость объекта, но и учитывать стоимость самого актива (более высокую, чем у бизнес-центров) : "Построив и продав гостиницу консервативному инвестору, девелопер получит совсем другие показатели".
Многие девелоперы так и поступают. К примеру, холдинг "Эталон - ЛенСпецСМУ" продал за 50 млн евро британской фирмы London & Regional Properties гостиницу площадью около 25 тыс. кв. м, строящуюся в составе многофункционального комплекса (МФК) "У Ростральных колонн". Президент холдинга "Адамант" Игорь Лейтис также намерен продать западному оператору отель, строящийся его компанией на Литейном проспекте. Предполагается продажа большой гостиницы в комплексе "Адамант-Парк" на Пулковском шоссе, иначе окупаемость всего комплекса займет десять лет вместо семи.
Группа ЛСР, которая несколько лет назад собиралась построить отель категории "пять звезд" на Петроградской стороне, на Мытнинской набережной (с видом на Зимний дворец), сейчас, по словам управляющего директора по коммерческой недвижимости Группы ЛСР, генерального директора фирмы "А + Estate" Георгия Богачева, планирует разместить здесь бизнес-центр класса "А". Впрочем, как утверждает директор по маркетингу и реализации ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" (Группа ЛСР) Илья Андреев, в настоящее время готовится "уникальный проект шикарного пятизвездочного отеля в начале Невского проспекта с видами на главную городскую магистраль, Дворцовую площадь и Адмиралтейство". В фирмы не уточняют, останется ли гостиница в собственности Группы ЛСР.
В то же время ряд крупных инвестиционно-строительных компаний пока не планируют браться за гостиничные проекты. Вице-президент ЗАО "Строймонтаж" Сергей Цветков поясняет: "Ключевая компетенция нашей фирмы - строительство жилой и офисной недвижимости. Гостиничные проекты на данном этапе интересны нам в меньшей степени из-за более длительных сроков окупаемости и необходимости привлечения известных управляющих компаний, рассчитывающих на существенную долю от оборотов". Он считает, что выход в гостиничный сегмент будет целесообразен, покуда рынок насытится объектами офисной и торговой недвижимости и произойдет существенное увеличение турпотоков.
Больше звезд!
Неудовлетворенный спрос на гостиничные объекты, по мнению специалистов в сфере недвижимости и туриндустрии, отслеживается практически во всех сегментах.
Единственное исключение - сектор мини-отелей , наиболее конкурентный после пережитого три-четыре года назад бума (см. "Новый ковчег", "Эксперт С-З" №36 от 26 сентября 2005 года). По оценкам Алексея Мусакина, руководителя управляющей фирмы H-Fort Group, сопредседателя клуба отелей The Hotels Club, на долю мини-отелей в Петербурге приходится 25−30% номерного фонда (порядка 6 тыс. номеров). И хотя рост сегмента мини-отелей продолжается (в течение трех лет их количество увеличилось с 400 до 500, из которых более половины полностью легализованы), прежней высокой динамикиСвязной будет торговать DVD-диски уже не ожидается. "В настоящее время наметилась тенденция к закрытию некоторых мини-отелей , - говорит Мусакин. - В первую очередь это гостиницы с неудачным местоположением (условно говоря, в третьем дворе на пятом этаже), пытавшиеся выставлять неадекватные ценники бизнес-класса. Главной проблемой становится грамотный менеджмент: конкуренция в сегменте мини-отелей заметно усиливается. И вскоре эта ниша может значительно сократиться, если большие гостиницы будут достроены и станут придерживаться такой же разумной ценовой геополитики, как открывшийся Ibis".
В условиях нынешнего дефицита предложения на рынке, по мнению экспертов, выгоднее всего строить гостиницы высшего класса, хотя еще три-четыре года назад было распространено мнение, что в Петербурге скоро будет переизбыток отелей уровня "пять звезд". По словам Корнеева, сказывается изменение структуры турпотоков, прежде всего растет число деловых туристов (как min на 20% за последние два года) в связи с усилением бизнес-активности в Петербурге. Но одновременно "высокие цены, в том числе на места в гостиницах, уже отсекли дешевого заграницаного туриста и мы продолжаем терять нашего старого клиента - небогатых европейских и американских пенсионеров".
Отели категории "пять звезд", по мнению Корнеева, привлекательны для инвесторов хорошей заполняемостью, меньшими сезонными рисками благодаря ориентации на бизнес-клиентов , более короткими сроками окупаемости (могут составлять пять-шесть лет против восьми лет у отелей категории "три-четыре звезды"). В перспективе для собственников отелей уровня "три-четыре звезды" плюсом будет стабильный доход от туристов среднего уровня при меньших расходах на содержание гостиниц. Но сейчас примечательной тенденцией оказывается то, что ряд крупных гостиничных проектов по мере их осуществления повышает класс до "пяти звезд".
"Все говорят, что не хватает гостиниц категории "три звезды". Между тем намедни затраты на строительство и эксплуатацию отелей уровня "три-пять звезд" различаются незначительно. В частности, независимо от уровня гостиницы по единым для всех тарифам нужно платить за электричество и тепло, за аренду земли, за услуги по регистрации иностранцев и т.д. Назваться можно даже гостиницей категории "две звезды", но нельзя, построив отель в центре Петербурга, продавать номера по 30−50 долларов и окупать проект в течение 25 лет", - отмечает Андрей Шарапов. Отель "Амбассадор", по его словам, построен на "пять звезд", хотя позиционируется как "четыре звезды", и двухлетний опыт работы гостиницы показывает, что по окупаемости проект должен уложиться в нормальные европейские сроки - от пяти до семи лет. Сейчас фирма "Петербургские отели" прорабатывает вариант создания еще одного большого проекта в центре города.
Резоны оптимистов
Достаточно перспективной формой реализации гостиничных проектов может стать их включение в МФК. "Крупные офисные центры всегда поставляют клиентов для гостиниц: в расположенные там фирмы приезжают клиенты и сотрудники из других городов, - отмечает Екатерина Янут. - Разрабатывая концепции отелей, мы выполняем специальные исследования, определяя, какой спрос на места в гостиницах создают офисы, предприятия, сфера спорта, развлечений, туризма, транспорта. Не случайно, что офисно-гостиничные комплексы, для размещения которых требуются большие участки, в Петербурге, как и во всем мире, начинают строиться вблизи аэродромов. В зоне "Пулково" активно развивается промышленная, офисная, складская и торговая застройка. С постройкой гостиниц эта территория может развиться в многофункциональный город-спутник".
В настоящее время один из крупнейших проектов МФК в центральных районах города реализуется Группой ЛСР. В деловом квартале Electric City на Петроградской стороне, на территории бывшего завода "Электрик", планируется построить четырехзвездочную гостиницу на 200 номеров, которая, кстати, и после ее запуска будет принадлежать Группе ЛСР. Впрочем, как полагает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов, при создании отеля в рамках гостинично-торгового комплекса не следует ожидать значительного синергетического эффекта: "Доля туристов в составе покупателей мала".
По мнению ряда экспертов, с точки зрения стратегии инвесторов все более распространенным будет строительство гостиниц для последующего развития бизнеса. "Доля проектов, предполагающих быструю продажу после ввода гостиницы, снижается, - полагает Соколов. - В основном инвесторы настроены на долгосрочное участие в проекте совместно с операторами. Это говорит о том, что рынок гостиничной недвижимости становится более стратегическим". Игорь Лучков, отмечая повышение инвестиционной активности в сегменте гостиниц в последние год-полтора , говорит, что теперь российские инвесторы, строящие гостиницы, чаще всего остаются их собственниками. По мнению Лучкова, постепенно формируется слой гостиничных инвесторов, профессионально занимающихся этим бизнесом: "Это связано с тем, что для классических инвесторов, успешно работающих в развитых сегментах (офисная, жилая, торговая недвижимость), гостиничная функция остается непонятной и они не спешат этим заниматься".
В Петербурге можно выделить несколько успешных проектов строительства гостиниц, остающихся в собственности самих инвесторов. Это, в частности, отель "Амбассадор" (принадлежит Андрею Шарапову и нескольким частным лицам), "Мойка, 22" (ЗАО "Петербургское агентство недвижимости"), "Петропалас Отель" на Малой Морской улице (ООО "Приморское", собственник сети универсамов "Сезон"). Недавно акционеры банка "Советский" высказали о двух крупных гостиничных проектах - строительстве отеля на набережной реки Карповки (на месте "Ленполиграфмаша") и на берегу Коркинского озера в Ленобласти.
Говоря об условиях динамичного развития гостиничной недвижимости, все эксперты указывают на необходимость проведения городскими властями более активной маркетинговой и рекламной геополитики по продвижению Петербурга на туристических рынках. Пока, к сожалению, не заметно, чтобы работа в этом направлении давала ощутимый эффект. Необходимо решение многочисленных инфраструктурных вопросов, связанных с развитием транспортного сообщения города, обеспечением безопасности туристов, созданием удобной системы ориентирующей информацииNokia построит 3G сеть для Укртелекома за три года и т.д. И, естественно, только комплексный подход к развитию туристического потенциала города станет реальным стимулом роста гостиничного рынка.
Санкт-Петербург
По материалам: http://expert.ru/printissues/northwest/2007/46/gostinichniy_~
Опубликовано: 11 декабря 2007
Налоговому вычету приказали удвоиться - Газета.Ru
Дни.Ру Налоговому вычету приказали удвоиться Газета.Ru - Увеличение вдвое налогового вычета при покупке недвижимости , обещанное премьер-министром Владимиром Путиным, охватит все сделки 2008 года. Огорчены будут те покупатели, кто поддался на уговоры продавца ограничить заявленную сумму сделки 1 млн рублей. Новые льготы гражданам при покупке недвижимости были одобрены Госдумой сразу в трех чтениях вместе с остальными налоговыми предложениями перемьера Владимира Путина. Он их сделал в четверг на X съезде Единой России . Предлагаю увеличить в 2 раза до 2 ... Новые песни придумала жизньНа рынке недвижимости произошло изменение спроса на нежилые помещения - Радиостанция ЭХО МОСКВЫ
Ипотеку заменили скидки и рассрочка платежей - Прайм-ТАСС
Радиостанция ЭХО МОСКВЫ Ипотеку заменили скидки и рассрочка платежей Прайм-ТАСС - И тем не менее, все участники рынка жилой недвижимости отмечают, что сейчас рынок покупателя, а не продавца. "Медвежий рынок" пытается воцариться в сфере недвижимости . Позиция ожидания глобального снижения цен может теоретически может привести к банкротству некоторых девелоперов. Особенно остро эта ситуация стоит для компаний, которые до кризиса вели агрессивную политику, создав финансовый портфель со значительной долей кредитов. Сейчас они вынуждены предложить рынку механизмы альтернативные ипотеке ... Минус 25 процентов. И это не предел Снижение цен на недвижимость со стороны застройщиков продолжится Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы с 17 октября по 21 ноября 2008 г практически не изменилась и составляет 6845 долл за 1 кв м